Grondbeleid

Inleiding

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële positie en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Parallel aan de paragraaf grondbeleid hebben we ook het Meerjarenprogramma Grondbedrijf (MPG) opgesteld. Het MPG gaat een slag dieper dan de paragraaf en geeft inzicht op een lager detailniveau. Voor meer informatie over het grondbedrijf verwijzen we naar het MPG.

1. Grondbeleid

1.1 Economische ontwikkelingen
(gegevens NVM, Rabobank en CBS – januari/maart 2017)

De woningmarkt van Oss maakt een positieve ontwikkeling door. In 2016 hebben we 161 kavels verkocht. Dat is 30% meer dan 2015. Wel blijft dit aantal fors achter bij de planning (266). Dit is het gevolg van vertraging bij de ontwikkeling van twee complexen met appartementen, namelijk de locatie Soos 66 (-40) en de Residence Sibeliuspark in de Talentencampus (-60). We verwachten dat beide plannen in 2017 wel ontwikkeld worden. De verkoop van de losse bouwkavels in de uitleglocaties is wel volgens planning of zelfs beter verlopen. We verwachten dat het aantal bouwkavels in 2017 fors zal stijgen. Deels is dat het gevolg van de ontwikkelingen van de bovengenoemde complexen en deels is dat het gevolg van de versnellingsopgave voor sociale woningbouw (+40 appartementen in Horzak).

Wat betreft de bedrijventerreinen zien we ook een toenemende vraag vanuit het bedrijfsleven naar grond voor nieuwe vestigingen op onze industrieterreinen. Dat dit nog niet meteen te zien is in harde verkoopcijfers, komt doordat er vaak veel tijd zit tussen het moment van het eerste contact met de gemeente en het moment van uiteindelijk afnemen van de grond. In 2016 is uiteindelijk 2,1 ha bedrijfsgrond verkocht. Dat is meer dan in 2015. Maar de uitgifte van met name Vorstengrafdonk blijft achter op de planning. In 2016 was de planning om 3,2 ha te verkopen op dit plan. Uiteindelijk is er in Vorstengrafdonk niets verkocht. Toch blijven we positief over de verdere ontwikkeling. De markt trekt aan, het aantal aanvragen voor grond stijgt en de rente blijft gunstig. We verwachten dan ook een stijging van het aantal verkocht m2 in 2017 en verder.

1.2 Beleid

Grondbeleid
Wij zijn continu bezig met zoeken naar mogelijkheden om de financiële positie van het grondbedrijf te verbeteren. De afgelopen jaren hebben we geïnvesteerd in nieuwe methoden om woningzoekenden beter te bedienen en daarbij ook onze gronden beter te verkopen. Zaken die we de afgelopen jaren hebben opgestart zijn:

  • Wonen in Oss: Dit is een samenwerking tussen de verschillende woonpartners (bouwers, hypotheekverstrekkers, makelaars, corporaties en gemeente). Het doel van wonen in Oss is het versterken van de kracht van het Osse wonen en het verbeteren van de duurzaamheid bij de woningbouw.
  • Zelfbouwcoach: Bij de gemeente hebben we iemand beschikbaar om potentiële kopers te helpen bij het kopen van grond voor zelfbouw.
  • Erfpacht: De gemeente biedt kopers de mogelijkheid om hun grond te kopen via een erfpachtconstructie. Het eigendom blijft dan deels bij de gemeente. Kopers betalen een maandelijkse canon (soort van huur) voor het gebruik.
  • Accountmanagement. We benaderen actief nieuwe groepen van afnemers, zoals woon-zorg, beleggershuur, consumentgericht ontwikkelen, enz.

Al deze zaken hebben geleid tot een continue verkoop, ondanks de crisis. Nu de crisis in de woningmarkt achter ons lijkt te liggen, gaan we uiteraard toch door met deze verbeteringen. We merken dat zowel ontwikkelaars als kopers, maar ook de gemeente hier baat bij heeft.

Naast de maatregelen, gericht op de verkoop, zijn we ook bezig met een nieuw grondbeleid voor de gemeente zelf. Zaken die wij hierin meenemen zijn ontwikkeling naar de toekomst toe, het duurzaamheidsvraagstuk, de vergroening van de gemeente, enz. De verwachting is dat in 2017 dit nieuwe beleid vorm gaat krijgen.

Grondprijsbeleid
In 2016 is het gemeentelijk grondprijsbeleid vernieuwd. Uitgangspunt is dat de gemeente Oss voor de grond vraagt wat deze waard is: niet meer en niet minder. Dit draagt ook het meest bij aan het faciliterende karakter dat het Osse grondprijsbeleid voor ruimtelijk Gemeente Oss beleid heeft. Grondprijsbeleid is immers geen doel op zich en moet ruimtelijke ontwikkelingen niet frustreren, noch impliciet subsidiëren.

Vennootschapsbelasting (Vpb) voor gemeenten
Vanaf 2016 moeten gemeenten en andere overheden vennootschapsbelasting (Vpb) gaan betalen over de winst die ze met hun ondernemingsactiviteiten maken. Deze plicht komt voort uit klachten vanuit het bedrijfsleven over oneerlijke concurrentie bij het uitvoeren van bedrijfsmatige, commercieel getinte activiteiten van (onder andere) gemeenten. Private ondernemingen zijn vennootschapsbelastingplichtig en publieke ondernemingen zijn tot 2016 vrijgesteld. De invoering van de belastingplicht voor overheidsondernemingen moet die mogelijke concurrentieverstoringen wegnemen. Ook het grondbedrijf valt onder de werking van de Vpb. Wij moeten naast de huidige grondexploitaties ook berekeningen gaan maken op basis van de systematiek van de Vpb.

Inmiddels hebben we bij alle complexen een openingsbalans opgesteld. Op basis van die informatie gaan we er vooralsnog vanuit dat we binnen de looptijd van het MPG (2017-2020) geen Vennootschapsbelasting hoeven te betalen. Naar de toekomst toe zal er wel sprake zijn van een verhoging van de lasten. De feitelijke belastingdruk hangt echter ook af van de werkelijke situatie. Die wordt nu opgemaakt op basis van de herziene exploitaties bij de jaarrekening.

Nieuwe regels Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)
De commissie BBV heeft de regels voor grondexploitaties opnieuw bekeken. Dat heeft te maken met een aantal ontwikkelingen. Namelijk: de forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid van gemeenten en de aankomende Omgevingswet.

Verder wil de commissie een aantal uitgangspunten voor de grondexploitaties gelijktrekken met de regels voor de Vpb en het exploitatieplan. De commissie is van mening dat een aanscherping van de regels kan helpen in de fiscale discussie over de afbakening van de ondernemersactiviteit en de toe te rekenen kosten en opbrengsten.

De commissie heeft een aantal voorstellen uitgewerkt die leiden tot wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan. Dit heeft geleid tot een wijziging binnen de exploitaties:

  • De rekenrente is aangepast op basis van de nieuwe rekensystematiek.
  • De rente rekening courant is geschrapt.  
  • De exploitaties zijn opgezet op basis van de indeling van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
  • De post 'onvoorzien' is geschrapt uit alle exploitaties.
  • Als de looptijd van een plan langer is dan 10 jaar, heeft de gemeenteraad daar expliciet toe besloten.
  • De projecten zijn opnieuw verdeeld onder de categorie IMVA of BIE.

In 2017 komen we verder met een vernieuwde methode voor tussentijdse winstneming. Verder gaan we het risicomanagement actualiseren op basis van de nieuwe voorwaarden. Hier komen we nog op terug in een separaat raadsvoorstel. Dat zal medio 2017 zijn.

2. Financiële positie

Hierna volgt een overzicht van de financiën van het grondbedrijf op portefeuilleniveau.

2.1 Stand van de ABR

De volgende tabel geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf.

Op 1 januari 2017 bedraagt de stand van de ABR € 439.705,17 positief. Dit is bijna € 265.000 hoger dan waarvan werd uitgegaan bij de begroting. In het MPG 2017-2020 staat de totale lijst (verloop reserves en voorzieningen) waarop de ABR is gebaseerd.

In het onderstaande overzicht geven we de grootste verschillen (groter dan € 50.000) aan ten opzichte van de begroting. Positief is een beter resultaat ten opzichte van de begroting. Negatief is een slechter resultaat dan waarvan is uitgegaan bij de begroting.

Minder verliesneming bij de woningbouw (€ 500.000 positief)

  • Er is geen verliesneming meer nodig bij het project Koornstraat. Dit is het gevolg van de nieuwe BBV-regels. In de vorige exploitatie gingen we nog uit van een overdracht van opbrengsten tussen de Koornstraat en de Talentencampus. Onderlinge nivellering mag niet meer. Koornstraat sluit dus nu winstgevend (nominaal € 340.000 eind 2017) en de Talentencampus sluit met een verlies (nominaal € 404.125 eind 2021. Doordat de geplande uitname bij de Koornstraat hoger was dan de uiteindelijke winst, was er voor 2016 een verliesname verwacht van € 12.500. Deze verliesname gaat niet door in dit project. Daar staat uiteraard wel een verliesname tegenover bij de Talentencampus.
  • Bij het project Weverstraat verloopt de verkoop voorspoedig. Verder zijn de grondprijzen iets hoger dan waar we van uit gingen bij de Begroting. Ook bij dit project is het niet meer nodig om een verlies te nemen. Dat scheelt € 50.400. Ook verwachten we geen verlies meer bij het Centrumplan in Geffen (€ 43.350). Het verwachte verlies bij Megen-Zuid is € 53.000 lager dan verwacht.
  • Het project Schaepskooi is in 2016 niet geactiveerd als BIE. Dat scheelt in het dienstjaar 2016 een verliesneming van € 155.750. Bekeken wordt nu of dit project in 2017 weer opgestart kan worden.
  • De verkoop in het plan Piekenhoef verliep gunstiger. Dat scheelt € 86.000. Bij het project Oude Baan in Geffen hebben we een winstneming van € 25.500.
  • Het project Ussenstraat 74 in Oss hebben we bij de jaarrekening 2016 afgesloten met een winst van € 35.500. Het project herontwikkeling de Vlaam is ook afgesloten met winst. De meeropbrengst en opzicht van de begroting was € 12.500.

Minder winstneming bij de bedrijventerreinen (€ 158.000 negatief)
De verkoop bij de bedrijventerreinen was lager dan waar we vanuit waren gegaan bij het opstellen van de begroting. De Geer sluit € 71.000 lager, de Bulk 2/3 sluit € 81.000 en het Egalisatiecomplex € 6.000 lager.

Verliesvoorziening woningbouw (€ 533.750 negatief)
Als wij bij onze exploitaties een verlies verwachtte dan namen we dat verlies altijd direct bij de jaarrekening. Hierdoor sloten de exploitaties altijd op nul bij verlieslatende of neutrale exploitaties of positief bij winstgevende exploitaties, maar nooit negatief. In de notitie grondexploitaties 2016 van de commissie BBV wordt een uitdrukkelijke voorkeur aangegeven voor het treffen van een voorziening om het te verwachte verlies te kunnen dekken. Dit heeft gevolgen voor de wijze waarop wij dus nu winsten en verliezen nemen. In 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties. Hier staat uiteraard tegenover dat we wel de nieuwe voorziening te verwachten exploitatieverliezen dit jaar moeten dekken uit de ABR.

Verlaging reserve programmaprojecten (€ 99.680 positief)
Bij de begroting hadden we € 350.000 geraamd ter dekking van de kosten voor de IMVA’s. Het grootste deel (€ 250.000) was gereserveerd voor het afdekken van de kosten van de centrumontwikkeling in Oss. De rest ramen we jaarlijks ter dekking van plankosten voor eventuele nieuwe plannen (status IMVA). In 2016 hebben we de gemaakte plankosten van de Schaepskooi gedekt uit dit bedrag. De uiteindelijke kosten vielen het afgelopen jaar lager uit.

Verkoop beheersgronden gronden binnen de koepelcomplexen (€ 425.750 positief)
In 2015 hebben we een perceel grond verkocht in de buurt van Ravenstein. De opbrengst is toen niet geboekt, omdat deze mogelijk ten gunste van de ontwikkeling van de groene poort in Herpen gebruikt zou worden. Die kosten zijn anderszins gedekt. Dat scheelt een opbrengst van € 88.250. Daarnaast hebben we een voormalige gemeentelijke huurwoning verkocht (€ 170.000) en een perceel grond aan de Provincialeweg in Maren-Kessel (€ 90.000). Binnen de koepelcomplexen was de grootste verkoop een perceel grond op het bedrijventerrein Danenhoef (€ 31.000).

ABR naar de toekomst toe
De komende jaren verwachten we een forse stijging van de ABR. Deze stijging komt met name door hogere winstnemingen bij de bedrijventerreinen. Bij de exploitaties van Vorstengrafdonk en De Geer zat als kostenpost een bijdrage voor de aanleg van de N329. Deze bijdrage komt te vervallen. Dat scheelt ca. € 13,0 miljoen aan kosten. De exploitaties vallen daardoor naar de toekomst toe fors positief uit. De lagere rentestand en de verbeterde woningmarkt maken dat de woningbouwlocaties in totaal naar de toekomst toe ook € 1,1 miljoen meer winst genereren.

2.2 Verkopen

Woningbouw

De verkoop van bouwkavels in 2016 is goed verlopen. We hebben 30% meer kavels verkocht dan in 2015. Het aantal verkopen bleef wel achter bij de planning uit de begroting (161 in plaats van 266). Dit is het gevolg van vertraging van twee belangrijke ontwikkelingen, namelijk de ontwikkeling van de Residence Sibeliuspark in het plan Talentencampus (-60) en de ontwikkeling van de voormalige locatie Soos 66 (-40). De verwachting is dat de overeenkomst voor het Sibeliuspark in het voorjaar van 2017 ondertekend wordt. De plannen voor Soos 66 worden momenteel nogmaals tegen het licht gehouden. Ook daar is de verwachting dat deze ontwikkeling in 2017 plaats zal vinden. In het Centrumplan in Geffen zijn in 2016 geen kavels verkocht. Deze kavels worden verkocht door een ontwikkelaar. De verwachting is dat daar de verkoop in 2017 ook zal starten. Tegenover deze vertragingen staan de hogere verkopen van bouwkavels in de uitleglocaties: Groenstraat Haren (+3), Liesdaal (+8) en Piekenhoef (+4).

Bedrijventerreinen
In 2016 hebben we een aantal percelen in optie uitgegeven. Bij het opstellen van de begroting gingen we er van uit dat deze opties zouden leiden tot een grondoverdracht in 2015. Dat bleek helaas niet haalbaar. Hieraan liggen vaak redenen ten grondslag, waarop de gemeente geen invloed heeft bijvoorbeeld de keuze voor vestiging in een andere gemeente of provincie, het achterwege blijven van investeringen, het kiezen voor andere oplossingen e.d. Dat is vooral aan de orde wanneer het internationale bedrijven zijn, waarvan de hoofddirectie in het buitenland is gevestigd. De verkoop van de bedrijfsgronden blijft vooral daarom fors achter op de planning. Dit heeft met name betrekking op Vorstengrafdonk. Ondanks het achterblijvende resultaat bij Vorstengrafdonk, hebben we bij de overige plannen wel redelijk verkocht. In totaal hebben we in 2016 2,1 ha bedrijfsgrond verkocht. Dit is fors meer dan in 2015 (0,4 ha).

Begin 2014 hebben we aan de STEC advies gevraagd over de verkoopmogelijkheden van de bedrijfsgrond op Bedrijventerrein Vorstengrafdonk. Volgens dit advies is er een structurele vraag van ca. 3 ha per jaar. Daarnaast is er elke vijf jaar een incidentele (grote) verkoop van 7 ha. In de planning hebben we de eerste piek voorzien in 2020. Dit is een jaar later dan waar we bij de begroting nog van uitgingen.

2.3 Projectenportefeuille
De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillende complexen binnen het grondbedrijf en de wijzigingen ten opzichte van de begroting 2017-2020:

2.4 Winstnemingen

In het verleden namen we bij winstgevende projecten de winst al voor een groot deel tijdens de looptijd van dat project (tussentijdse winstneming). In 2012 besloot de gemeenteraad voor nieuwe projecten een andere lijn in te zetten. Winsten werden alleen nog maar genomen bij afsluiting van het project. Deze lijn paste beter bij de onzekere marktomstandigheden in de crisisjaren.

Bij de volgende projecten vindt nog tussentijdse winstnemingen plaats: Piekenhoef, De Geer Oost-Zuid, De Bulk 2-3 en Egalisatiecomplex Industrieterreinen. In afwijking met de gedragslijn uit 2012, is later besloten dat ook bij de complexen Koornstraat-Begijnenstraat en De Kolk Ravenstein de winst tussentijds genomen kan worden.

De gemeente neemt tussentijds winsten uit de uitvoeringsprojecten volgens de ‘percentage of completion methode’. Dit kan als er sprake is van een goed beheersbaar en voorspelbaar project. De tussentijdse winstneming is gebaseerd op de gerealiseerde omzet in enig jaar ten opzichte van de te verwachten totale omzet. Uit het oogpunt van voorzichtigheid wordt maximaal 85% van de berekende winst vóór de afsluiting van de grondexploitatie genomen. De laatste 15% van de winst wordt genomen bij de afsluiting van het project.

Binnen de grondexploitaties kunnen we dan ook winst nemen als voldaan wordt aan één van de volgende drie kaders:

  1. De kosten zijn gedekt door gerealiseerde opbrengsten. Elke euro aan ‘nieuwe’ opbrengsten levert dus direct winst op.
  2. Bijna alle kosten zijn gemaakt en de nog behoedzaam geraamde kosten voor afronding zijn geheel gedekt door de gerealiseerde opbrengsten.
  3. De gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten én de behoedzaam en goed in te schatten, nog te realiseren verkopen zijn aanzienlijk hoger dan de behoedzaam ingeschatte, nog te maken kosten. Dit zal het geval zijn bij een grondexploitatie met omvangrijke winstgevendheid

De onderstaande grafiek geeft een overzicht van de winsten en verliezen die we verwachten voor de periode 2017-2020.


De winstnemingen in 2016 zijn gelijk aan de verwachting in de programmabegroting 2017-2020. Deze winstnemingen komen uit de industrieterreinen (0,7 mln.) en Piekenhoef (0,3 mln.). Voor de toekomstige jaren 2017-2020 zijn elk jaar meer winstennemingen voorzien dan in de programmabegroting 2017-2020 geraamd. Dit komt met name doordat de bijdrage aan de N329 geen onderdeel meer is van de industriecomplexen. Dit heeft een voordelig effect op deze exploitatieresultaten. Een ander belangrijke oorzaak ligt bij het complex Koornstraat-Begijnenstraat. Door een wijziging in de verslagleggingsregels (BBV) komt een bijdrage aan de Talentencampus in het kader van de verplaatsing van de Sint Jan Mavo te vervallen. Dit heeft een voordelig effect.

De verliesneming in 2016 is lager dan geraamd in de begroting. Dit heeft te maken met het feit dat er geen verliesnemingen meer plaatsvinden. Hiervoor in de plaats staan nu verliesvoorzieningen in 2019 en 2020. In dit overgangsjaar is de verliesneming van Bergoss in het kader van de afboeking Sheddaken een uitzondering. Hierover heeft apart besluitvorming plaatsgevonden.

Aanpassingen op basis van de nieuwe BBV

    1. Tussentijdse winstneming: In de nieuwe BBV zijn de regels voor (tussentijdse) winstnemingen veranderd. Dat betekent dat wij de wijze waarop wij nu omgaan met onze winstnemingen ook moeten aanpassen. Daarover moet de gemeenteraad echter eerst een besluit nemen. Wij verwachten dat we het voorstel over de nieuwe methode van winstneming medio juni aan de gemeenteraad kunnen aanbieden. De nieuwe rekenmethodiek kunnen we dan presenteren in de begroting / najaarsbericht. Tot die tijd hanteren wij de oude methodiek voor het bepalen van de voortijdige winstnemingen.
    1. Verliesneming: Als wij in het verleden een verlies verwachtte bij een project, dan namen wij dat verlies direct bij de jaarrekening. Dit bedrag werd uit de ABR (of een andere pot) gehaald. Daardoor sloten de exploitaties altijd op nul of positief. In de notitie grondexploitaties 2016 van de commissie BBV wordt een uitdrukkelijke voorkeur aangegeven voor het treffen van een voorziening om het te verwachte verlies te kunnen dekken. Als we nu een verlies verwachten in een project, resulteert dat in een negatieve waarde op einddatum (het verlies staat geboekt in het laatste jaar dat het project nog loopt). Dit verlies moeten we contant maken met 2%. Dit percentage is bepaald door de commissie BBV. Het verwachte verlies (contant gemaakt naar 1-1-2017) moeten we nu afdekken met een verliesvoorziening.

3. Weerstandsvermogen

3.1 Risico's en voorzienbare verliezen
Bij de complexen onderscheiden we twee soorten risico’s, namelijk de conjuncturele risico’s en de projectrisico’s. Vertraging in de uitgifte door een lagere woningvraag of een verlaging van de grondprijzen door een slechtere economie zijn voorbeelden van conjuncturele risico’s. Projectrisico’s komen alleen in het specifieke plan voor. Dat kan bijvoorbeeld een mogelijke vervuiling zijn of extra kosten die we moeten maken voor een verbetering van de ontsluiting van de wijk.

Conjuncturele risico’s
De ABR van het grondbedrijf dient om de conjuncturele risico's op te vangen.

De minimale ondergrens van de ABR is op € 1 miljoen bepaald. Dat bedrag moet beschikbaar blijven, zelfs in het meest negatieve scenario. Bij dit negatieve scenario gaan we uit van de fictie dat alle winstnemingen 50% lager uitvallen. Dit percentage is een combinatie van het vertragen van de verkoop en lagere grondprijzen. Op basis van het negatieve scenario zou de ABR in 2021 uitkomen op € 3,4 miljoen. Dat is dus € 2,4 miljoen boven de minimale omvang. Indien de geprognosticeerde winstnemingen gerealiseerd worden kan in 2021 ca. 2,4 miljoen winstafroming plaatsvinden. Deze uitkomst van het stappenplan wijkt in positieve zin behoorlijk af van de uitkomst in de afgelopen jaren. Dit komt door een stijging van de tussentijdse winstnemingen bij de woningbouwcomplexen en de bedrijventerreinen. Deels komt dat door een stijging van de opbrengsten (woningbouw) en deels door verlaging van de kosten (geen bijdrage N329 bij de bedrijventerreinen).

Projectrisico’s
Naast de conjuncturele risico’s spelen projectrisico’s. Projectrisico’s voor ontwerp- en uitvoeringsprojecten worden gedragen door de grondexploitaties zelf. Dat is alleen als er voldoende winstpotentie in het project aanwezig is.
De risico’s van projecten die onvoldoende of geen winstpotentie bezitten worden ongewijzigd afgedekt met de reserve planeconomische risico’s.

bedragen in euro’s

Risico’s per 1 januari 2017

Verwachting begroting 2017-2020

Werkelijk MPG 2017-2020

Verschil

Grondexploitaties BIE

1.138.634

1.180.382

-41.748

Kosten IMVA

Projectrisico’s bij IMVA’s berekenen we anders. De gemaakte (plan)kosten dekken we direct af in de voorziening programmaprojecten. Gelet op de nieuwe BBV, moeten de gemeenteraad binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken.

Stand van zaken per 1 januari 2017

Verwachting begroting 2017-2020

Werkelijk MPG 2017-2020

Verschil

Voorziening programmaprojecten

1.391.127

1.291.447

-99.680

Voor 2016 hadden we € 350.000 begroot ter dekking van de kosten van de IMVA’s. Het grootste deel van dit bedrag (€ 250.000) was gereserveerd ter dekking van de kosten voor de centrumontwikkeling (V&D-locatie). Daarnaast reserveren we standaard € 100.000 ter dekking van de plankosten voor nieuwe plannen.

De voorziening wordt minder opgehoogd doordat de werkelijke kosten lager zijn dan de begrootte kosten. De kosten voor de V&D zijn € 12.230 lager dan begroot. De post ‘nieuwe projecten’ is gebruikt als dekking voor de plankosten van het project Schaepskooi (€ 12.550). Dat is een verschil van € 87.450 met het begrootte bedrag van € 100.000. Het bedrag wat vrijvalt komt ten gunste van de ABR (lagere onttrekking).

3.2 Reserves en voorzieningen

Reserves
De onderstaande staafdiagram geeft het verloop van de reserves van het grondbedrijf weer. De stand van 2016 betreft de reserves, zoals gevormd op 1-1-2017. De standen voor de jaren 2017 tot en met 2020 zijn een inschatting. Het verloop van de reserves is een weerspiegeling van geactualiseerde prognoses en de geactualiseerde risicoanalyse.

Reserves

ABR
Deze reserve vormt het weerstandsvermogen van het grondbedrijf en dient om conjuncturele risico’s op te vangen. Conjuncturele risico’s zijn algemeen van aard en hebben betrekking op de gehele projectenportefeuille. Het zijn risico’s die samenhangen met macro-economische ontwikkelingen. Vertraging in de uitgifte door een lagere woningvraag of een verlaging van de grondprijzen door een slechtere economie zijn voorbeelden van conjuncturele risico’s.

Afroming van de ABR naar de Algemene Dienst kan plaatsvinden als in het meest negatieve scenario (winst 50%) de ABR nog boven de € 1,0 miljoen uitkomt. Het bedrag boven de € 1,0 miljoen wordt dan gestort in de Algemene Dienst. Hierbij geldt dat de winsten daadwerkelijk gerealiseerd moeten zijn. Hiervan is in 2016 nog geen sprake.

Uit de grafiek volgt een duidelijke groeiende prognose van de ABR voor de komende jaren. De grootste winstnemingen zijn geprognosticeerd in De Geer-Oost en De Bulk (beide industrieterrein) en Piekenhoef (woningbouw).

Reserve risico’s Heesch–West
De exploitatieberekening van Heesch-West wordt gemaakt door de gemeente ’s-Hertogenbosch. Naast deze berekening hebben wij zelf een risicoanalyse uitgevoerd. Hierbij worden specifieke uitgangspunten, kennis en omstandigheden vanuit Oss in aanmerking genomen. Het gaat dus om een Osse inschatting, zoals de andere gemeenten die deelnemen aan Heesch-west ook een eigen inschatting maken.

Op basis van onze risicoanalyse is een alternatieve schatting gemaakt door middel van een doorrekening. Deze alternatieve schatting op basis van onze risicoanalyse maakt dat we een reserve moeten vormen van € 2,0 miljoen. Omdat Heesch-west geen Osse grondexploitatie is, is een afzonderlijke reserve gevormd in plaats van het risico op te nemen in de reserve planeconomische risico’s. Deze reserve daalt in 2016 met ca. 0,7 miljoen omdat een deel van de risico’s thans in de grondexploitatie zijn opgenomen (met name een lagere uitgifteprijs).

Reserve planeconomische risico’s:
De ontwerp- en uitvoeringsprojecten brengen projectrisico's met zich mee. Deze projectrisico's dekt het grondbedrijf binnen de projecten af of met de reserve planeconomische risico's.

Om de benodigde hoogte van de reserve te bepalen voert het grondbedrijf twee keer per jaar een risicoanalyse uit. Projectrisico’s worden opgevangen binnen de grondexploitatie van het project als er voldoende winstpotentie in het project aanwezig is. Hierbij wordt voorzichtigheidshalve alleen gekeken naar de negatieve risico’s. De positieve risico’s worden wel benoemd, maar niet verrekend met de negatieve risico’s. De negatieve risico’s van projecten die onvoldoende of geen winstpotentie bezitten worden afgedekt met de reserve planeconomische risico’s.

Voorziening te verwachten exploitatieverliezen:
Zoals aangegeven, hebben we per 1 januari een voorziening om de verwachte verliezen bij de complexen af te kunnen dekken. Deze voorziening wordt gevormd in het jaar dat een complex een negatief resultaat laat zien. Als het verlies zich daadwerkelijk voordoet (bij afsluiting van het betreffende complex), vindt er een onttrekking plaats uit de voorziening ter hoogte van het verlies. We verwachten voor de projecten Talentencampus, Centrum Lith en Megen Zuid een nadelig resultaat. Voor deze projecten is een verliesvoorziening gevormd

Voorziening programmaprojecten:
Deze voorziening dekt voor programmaprojecten het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde met de huidige bestemming volledig af. Een externe taxateur taxeert de marktwaarde met huidige bestemming. De voorziening neemt toe omdat de boekwaarde jaarlijks toeneemt met de plankosten. Voor 2017 hebben we € 250.000 opgenomen om de ambtelijke uren van het V&D project te kunnen bekostigen. Daarnaast nemen we structureel € 100.000 op om de voorbereidingskosten van eventuele nieuwe projecten te kunnen bekostigen. In 2017 gaan we deze structuur tegen het licht houden. Feitelijk zijn we nu de plankosten direct aan het financieren vanuit het grondbedrijf. Tegenover deze kosten staat geen grondexploitatie. De verwachting is dat het grondbedrijf steeds vaker betrokken wordt bij dit soort vraagstukken (bijvoorbeeld de discussie cultuurcluster, tijdelijke woonruimte statushouders, enz.). Dit vraagt mogelijk om een andere financiering van de uren. Het uitgangspunt is dat nog maximaal € 100.000 per jaar voor kleine projecten ingezet mag worden. Dee kleine projecten kunnen zo direct worden opgestart. Bij grote en/of niet rendabele projecten leggen we eerst een separaat dekkingsvoorstel voor aan de gemeenteraad.

Voorziening te verwachten exploitatieverlies Heesch-west:
Deze voorziening dient om het te verwachten verlies op het project Heesch-west op te vangen. Uitgaande van de huidige planning, dragen we deze voorziening eind 2018 over aan de Gemeenschappelijke Regeling.

Voorziening erfpachtovereenkomsten:
De gemeente gaat steeds meer erfpachtovereenkomsten aan. Dat geldt zowel voor woningbouw als voor bedrijventerreinen. Erfpacht heeft veel voordelen. De gemeente loopt echter wel een beperkt risico mocht een erfpachter niet meer betalen. Bijvoorbeeld omdat hij de herziening van de canon betwist. Om die risico’s goed op te vangen hebben we een voorziening getroffen.